有巢网

资讯首页 漳房 购房 置业 视频 置业指南
您的位置: 首页 > 资讯频道 > 合同 > 如何签定合同

如何签定合同

发布时间:2014-02-21  来源:  点击:

        买房注意事项之认识商品房买卖合同范本
  
  我们以标准购房合同为范本,将其中需要重点注意、容易产生争议的部分作了详尽的注解,希望对您签订购房合同有所帮助。
  
  合同中有蓝色下划线部分可点击察看详解
  
  合同中有红色下划线部分为核心内容,请务必详查
  

  商品房买卖合同范本
  
  1、本合同文本为示范文本,也可以作为签约使用文本。签约之前,买受人应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产开发主管部门咨询。
  
  2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
  
  3、为体现合同双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定货补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
  
  4、本合同中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
  
  5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方应当协商确定。【】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时,应在空格部位打×,以示删除。
  
  6、在签订合同前,出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
  
  合同双方当事人:
  
  出卖人:_________________
  
  注册地址:_________________
  
  营业执照注册号:
  
  企业资质证书号:
  
  法定代表人:_______联系电话:_____
  
  邮政编码:______
  
  委托代理人:__________
  
  邮政编码:________
  
  注册地址:______________
  
  营业执照注册号:_____________
  
  【本人】【法定代表人】姓名:_____国籍____
  
  【身份证】【护照】【营业执照注册号】_____
  
  地址:_________
  
  【委托代理人】姓名:_____国籍:_______
  
  根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:第一条 项目建设依据
  
  出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的 土地使用权。

 

         买房注意事项之堵住合同中的漏洞 签定补充协议

  
  大部分发展商都会要求购房者签署由其单方提供的补充协议,以限制购房者的权利,甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益,主要表现在以下几个方面: 1、关于不可抗力:导致发展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一
  
  大部分发展商都会要求购房者签署由其单方提供的补充协议,以限制购房者的权利,甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益,主要表现在以下几个方面:
  
  1、关于不可抗力:导致发展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明,发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释,例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围,以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任,对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围,在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由,同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时,购房者有权终止合同,要求发展商退还已经支付的全部款项,或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。
  
  2、关于分摊建筑面积:作为房屋总建筑面积的一部分,分摊面积的多少,直接影响购房者实际获得的使用面积。对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定》等法规作了明确规定,实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。购房者可以参照上述有关规定,认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围,对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率,即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率,当发展商交付的房屋达不到约定的标准时,购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。
  
  3、关于装修标准:对于欲售商品房,特别是约定了精装修的欲售商品房,购房者一定要明确该等商品房的装修标准,防止被发展商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等,以最大限度地保护自己的利益。
  
  以上是购房者在签订发展商提供的补充协议中需要注意的几个问题。由于标准文本在内容上的局限性,以及购房者个性的多样化,购房者应主动向发展商提出自己的合理要求,并通过签订补充协议的方式予以明确。
  
  例如:
  
  1、房屋所有权证办理的时间。尽管从表面上看,房屋所有权是由房地产管理部门颁发的,与发展商并没有直接的关系,不应构成其义务。但在实践中,房屋所有权权证颁发的延迟往往是由于发展商手续不完整、未能履行交纳土地出让金、测绘费等义务。因此需要让发展商作出相应的承诺,保证在规定期限内履行各项义务以确保购房者顺利取得房屋所有权证,否则应承担一定数额的罚金,超过约定期限的,购房者还可以退房并要求发展商承担由此给购房者造成的经济损失。
  
  2、贷款办不来怎么办?由于在商品房购房购销过程中,普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式分期支付购房款项。而上述贷款是否会得到批准主要依赖发展商提供的担保情况、购房者本人的资信状况等因素。如果购房者在签订购房合同并支付了首期购房款后贷款得不到批准,就会面临无法自行支付全部剩余款项,从而承担违约责任的风险。因此应该在补充协议中分清责任,如果由于发展商原因导致贷款得不到批准,则购房者可以选择退房并要求发展商承担违约责任;如果由于自身原因,则届时可以选择变更付款方式或要求退房。
  
  3、关于保修责任。有关房屋质量的保修责任,国家及北京市已经作了明确规定,在此不再赘述。值得购房者注意的是,在北京市新增楼盘中,部分采用了通过燃气系统独立供暖的方式,而不再通过市政热力管线集中供暖。由于提供该种燃气系统的大多为德国、意大利等国外厂商,地域分散、国内售后服务网点较少,加之该种系统设计寿命较长(一般为十年左右),更增加了购房者在使用上述供暖系统中保修和维修的困难。因此,最好在补充协议中将发展商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来,要求发展商在购房者联系不到厂商的情况下保证正常供暖,并负担一定的维修费用。
  
  4、关于发展商在促销过程中的承诺。为配合商品房的销售,发展商或个别销售人员都会通过口头介绍、广告宣传等方式在促销过程中就与商品房有关的小区环境、会所、托幼、学校、医院、停车位、物业管理等方面作出承诺。上述因素直接影响购房者的居住和生活质量,实际是构成房屋价格的一部分,如果不能兑现,必定会使购房者的期望值大打折扣。对于发展商作出的种种承诺,一定要不厌其烦,一一在补充协议中予以落实,并明确发展商违反该约定的违约责任。

 

        买房注意事项之购房合同附件文章多 买房签合同时要多加小心

  
  合同附件与合同内容一样,都十分重要,因为实际操作中不少案例就要归咎于附件合同。因此应充分重视附件内容。专家表示,主要对于购房合同附件内容中的付款方式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等四个方面多加小心,便可做到安全购房。
  
 

  付款方式要灵活
  
  有不少购房者忽略付款方式的灵活性,万一中间出现问题,往往会使自己陷入被动境地。
  
  【案例】陈先生与某房地产开发公司签订购房合同,以68万余元定购了一套房子。在签订《房地产买卖合同》时,开发商在合同附件中提到,要求陈先生必须在一个半月内办妥所有贷款手续,否则视其违约,开发商有权拒绝签订买卖合同并不予退还首付款等。但令人意想不到的是,陈先生向银行申请贷款时未能成功,按合同约定首付款可能无法退还。
  
  律师点评:上述案例中的附件内容明显对购房者不利。一般情况下,合同附件会对付款方式的违约责任进行约定,但对于没有经验的购房者而言,一定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款,以免落入圈套。对此律师也建议可以在附件内容中特别提出:如果非买卖双方原因而造成无法办理贷款,双方均无需承担违约责任。
    
 

  装修内容需细致
  
  不管是买全装修房,还是买二手房,对于装修部分的描述一定要细致,不能笼统模糊。
  
  【案例】王先生购买了一套全装修房,在参观样板房时,王先生发现开发商采用的装修材料质量很好,于是毫不犹豫地在购房合同上签了字。但等到开发商交房之后他却发现有诸多地方与样板房标准不符。而更让他感到有些无奈的是,开发商在合同附件中并未明确规定装修材料的品牌。
  
  律师点评:涉及到能够明确的内容必须具体,这样才能避免日后发生遭遇侵权而无法追究的尴尬局面。如全装修房关于装饰、设备标准的约定。对于购房人而言,此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料规格、颜色和设备的商品品牌(型号)及其质量标准。
  
 

  处理办法需明确
  
  开发商违约如何处理,合同约定应该越明确越好。
  
  【案例】于小姐购买了一套新房,在签订买卖合同时,她看到合同附件中关于售后服务的内容有些过于笼统,如合同中写道:如一年内房屋出现质量问题,开发商应协同建筑商一起解决。她认为这种提法不妥,,于是强烈要求开发商将处理办法明确下来。
  
  律师点评:很多合同中常可以看到这样的条款,“如果××,应于××日之内解决”,但是并没有约定如果没有履行承诺内容自己应该承担什么责任,这样,即使最后认定是开发商的过错,却因为处理方式不明确而难以追究其责任。因此购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法。

 

         买房注意事项之专家支招:逐条教你签订购房合同

  
  新的《商品房买卖合同示范文本》的使用,使购房者的权益更加得到保护,怎样填写新合同呢?
  
  日前,建设部住宅与房地产业司、政策法规司联合对新的合同示范文本如何填写逐条进行了说明,本版摘录了一部分,希望能在购房者签合同时给予帮助。——编者
  

  第五条面积确认及面积差异处理
  
  说明:本条约定按建筑面积或按套内建筑面积计价的商品房的面积确认及面积差异处理。
  

  根据当事人选择的计价方式,本条规定以“建筑面积”、“套内建筑面积”(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
  
  说明:本款是要确定处理面积差异的依据。进行面积差异处理必须与计价方式相对应,这样才有可比性,即,选择按建筑面积计价的,以产权登记时确认的建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理;选择按套内建筑面积计价的,以产权登记时确认的套内建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理。
  

  当事人选择按套计价的,不适用本条约定。
  
  说明:当事人选择按套计价时,是以整个商品房为计价单位,不涉及到单方建筑面积或套内建筑面积计价问题,因而就无从谈起面积差异处理问题。对于按套计价的商品房如何在合同中确定总价款,2001年4月发布的《销售办法》(建设部令第88号)对此有明确规定,可为当事人双方提供依据。
  

  该办法规定:按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
  
  按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
  
  因此,采取按套计价的当事人应当就有关价款及相关违约责任等问题专门进行约定。
     

        合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。

  
  说明:本条中的产权登记面积,是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积,是商品房最终的确定面积,也是按面积确定价款的最终依据。
  

  商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第____种方式进行处理:
  
  说明:本款是要求当事人双方约定误差处理方式。为了体现合同的双方自愿原则,第一种约定采取双方自行约定方式。考虑到买受人在商品房买卖中处于弱势地位,为了提醒买受人,本示范文本又明确写了第二种约定方式,当事人可以借鉴第二种约定的表述方式自行约定,也可以直接约定采取第二种方式。
  

  需要说明的是,为了充分保护买受人的利益,解决目前商品房买卖中的面积纠纷问题,《销售办法》第二十条明确规定,按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
  
 

  合同未作约定的,按以下原则处理:
  
  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
  
  (二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
  
  本条中的第二种处理方式基本上是《销售办法》第二十条规定的具体体现。
  
  1、双方自行约定:
  
  (1)_________________;(2)________;(3)__________;(4)________。
  
  2、双方同意按以下原则处理:
  
  (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
  
  买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按_______利率付给利息。
  
  买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
  
  因设计变更造成面积差异双方不解除合同的,应当签署补充协议。
  
  说明:本款也是《销售办法》第二十条规定中最后一款的具体体现。由于规划、设计变更造成商品房面积差异,双方不解除合同的,双方应当签署补充协议。此时,合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准,面积差异及处理也应当以此为依据。
  
  买卖双方在签订合同时,应当选择处理方式 。

下一篇: 贷款的流程 上一篇: 合同陷阱

读完这篇文章后,您心情如何?

  • (0)
  • (0)
  • (0)
  • (0)
  • (0)
  • (0)
  • (0)
  • (0)
查看更多点评>> 网友参与评论已有评论

热门资讯排行