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贷款妙招

发布时间:2014-02-21  来源:  点击:

     信贷紧缩形势下,如何顺利攻克房贷,或尽可能降低按揭“未遂”后的违约损失,成为置业人群不得不面对的“瓶颈”问题。如何破壁?掌握门道是关键。
  
  房贷的天空布满凝重云丝。不是冷冬,然而不少置业者感受到的,却是炎炎夏日房贷市场的寒风冷雨。
  
  连绵的五度加息,五年期以上基准利率傲然破七,达到7.05%的历史高位,成为坊间购房者们焦灼的关键话题。如若能够成功获得贷款尚能聊以自慰,不过是贷款成本高些罢了,但事实是房贷门槛一路趋严,不少买房人清晰的感受到,贷款融资变得愈发艰难。信贷紧缩形势下,如何顺利攻克房贷,或尽可能降低按揭“未遂”后的违约损失,成为置业人群不得不面对的“瓶颈”问题。如何破壁?掌握门道是关键。
  
   

        购房者犯难房贷缘何急刹车?
  
  当置业人群踌躇满志的等待房贷最终拍板、等待置业梦想照进现实之际,如果突遇房贷办理遭遇搁浅,眼睁睁看着自己与心仪房屋擦肩而过,那会是何等的郁闷心情?而这种心情,不少购房者都不陌生。
  
  小王是北京一家高新技术企业的技术主管,在向银行提交首套房贷款申请后,原本志在必得,信心满满,却在最后时刻遭遇变局。原来,由于该银行信贷额度突然吃紧,小王只得在焦急中继续等待;而房产卖方又在一次次催促他尽快支付尾款,一时间,小王陷入了两难境地。等待,还是放弃?

  在对专业在线贷款服务平台易贷中国的表述中,小王指出,如果在规定时间内未能付款给卖家,自己有可能要承担一笔高昂的赔偿金,压力巨大。我们了解到,时下房贷客户的尴尬现象并不少见,或房贷放款遥遥无期,或资质不符被拒之门外,或到手额度与申请额度相去甚远。甚至有的房贷客户,受银行信贷额度亏空影响,原本能到手的房贷也付之阙如,小王正是如此。房贷,一时间成了不少人的心头难事。为何如今房贷如此难办?易贷中国认为,一方面是因为银行信贷审核升级,另一方面是信贷额度收紧的环境因素。
  
  首先,监管层对银行信贷风险的重视程度明显加深。在此背景下,楼市限购令、限贷令纷纷出台,为确保信贷投放处于健康水准,房贷审核门槛明显升级,更看重借款人是否具备足够的还款能力、信用能级、贷款压力控制等因素。如若借款人资质平平,或被认为贷款风险较大,那么“贷款难”就会在他身上体现。当然,还款能力出众的优质借款人则另当别论。曾经便捷的按揭贷款,如今变得时间较为冗长—原本房贷审批时间为3-5天,放款周期约20天,总周期在一个月内;而如今不少银行审批时间及放款周期均翻番,不少购房者实际房贷办理总周期均扩至两月。
  
  其次,不少银行、网点面临着信贷额度紧缺的严峻现实。去年信贷总量回落至8万亿元以内,2011年定调为7.5万亿元,由于信贷重心向经营性贷款倾斜明显,住房类贷款明显开始囊中羞涩。以上海为例,上半年个人住房贷款新增164.8亿元,同比少增342.2亿元,回落明显。在有限额度面前,为确保收益平稳发展,我们看到,虽然政策上规定首套房利率为基准利率8.5折,二套房利率为基准利率上浮10%,但绝大多数银行已经超出此标准,利率折扣,在房贷市场罕见踪影。

     

        房贷寻出路掌握门道是关键

  
  面对刚性置业需求,难道购房者就理应在紧缩的信贷形势下畏怯?易贷中国认为,即便是在楼市调控、金融调控双管齐下的当下,只要合理掌握规则,在风险可以控制的情况下合理置业,确保自己的资信情况符合贷款要求,并货比三家,确保贷款成功率,确保贷款处于抵押状态,房贷一样有出路可寻。

  ——谨慎置业是良好的开端。或许有购房者想一步到位,购得心仪大宅,但在房价、贷款利率“双高”形势面前,选择较为适用的小户型是低压力购房的首选。购房者如需贷款,应确保自己具备首付能力(首套房为三成,二套房为六成),确保月还款额能控制在月收入的1/2以内,避免在未来若干年承受严峻的还款压力。购房者应当留够置业升级空间,待未来经济条件好转后过渡不迟。
  
  ——房贷也可以货比三家。应当多对比各行房贷产品,尽可能选择有把握的贷款银行,确保自己的申请资质符合该行条件,从而确保贷款成功率。一般来讲,借款人应有稳定的工作、收入(入卡),良好的信用记录,所购房产具备独立产权(二手房另需房龄<20年、面积≥50平米)。由于各行、各网点房贷均可能存在差异,因此多走多看,充分了解各行信息,不至于因为在一家银行申贷受阻而造成房贷搁浅。
  
  ——不要让购房合同成为枷锁。不少购房者在贷款成功率、办理时限两方面均存在风险,购房合同中的补充条款显得十分重要。第一,要补充免责声明,如未通过房贷审批无法获贷,应注明减免自己的违约责任,避免承担赔付负担。第二,房款全额支付时限应声明。以往购房者申贷两月内可将全款付给卖方,但如今贷款周期较长,可适度增长付款期限。这样也可确保一笔贷款失败后,有足够时间向其他银行提出申请。
  
  ——如有公积金“别拘着”。如果连续缴纳公积金,高压楼市下它就将发挥出应有作用,千万不要为它的有限额度而不屑一顾。要知道,公积金贷款一般不会出现“无法获贷”的尴尬状况。如果公积金贷款额度低于贷款额度,可直接申请组合贷款(公积金贷款+商贷)。以30年期、80万元贷款为例,等额本息法公积金贷款月供为4245元,而商贷为5349元,其间的差距,想必购房者能够一目了然。
  
  ——应合理选择最适宜自己的还款方式。目前最为主要的两种还款方式中,等额本金法是本金不变、利息逐月递减;等额本息法是每月还款额固定,利息递减、本金递增,比较便于记忆,不易造成人为的还款逾期。两者相比较,相同的贷款,本金法较之本息法的利息支出更低,但这不代表等额本金法一定最实惠,因其前期还供压力较大。购房者应根据收入、财产支配情况,合理选择还款方式,尽可能轻松还贷。

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