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收房流程

发布时间:2014-02-21  来源:  点击:

       收房注意事项一:收房程序
  
  1、发展商在收房前十几天通过挂号信将收房通知单邮递给买家,告知具体收房的时间及须准备的资料。
  
  2、买家应在收房通知单上注明的时间(通常是30天左右)内带齐所需文件资料(包括收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等)到指定单位(楼盘现场)办理收房入住手续。如购房者在约定时间内没有办理相关手续,则视为发展商已实际将该房交付买家使用,买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
  
  3、楼房现场验收。发展商应首先出示:
  
  (1)《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
  
  (2)《建筑工程质量认定书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》
  
  (3)《建筑工程竣工备案表》(《竣工备案表》上必须要有建委同意备案的章)
  
  (4)《商品房面积测绘技术报告书》(盖测绘队公章)
  
  (5)《住户验房交接表》
  
  (6)《楼宇验收记录表》
  
  (7) 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)
  
  如果开发商不能提供这些文件,您可以拒绝收房。

       

          收房注意事项二:做好充分准备

  
  接到发展商寄来的收房通知书起,收房准备工作就应该开始。收房前的准备宜细不宜漏。
  
  首先应看清发展商约定的收房时间,确定具体收房日期。然后是要找出购房合同,仔细研究合同中的交楼约定,充分了解哪些标的物是发展商必须交付的,交楼时你的权益有哪些。
  
  其次,是要准备齐各种相关资料,包括申办产权证需要的原购房合同(契约),各期还款单据(发票或用于换发票的收据),如属按揭购房的要带上银行贷款合同,还有业主本人的身份证、常住人员的相片,收房通知书,等等。
  
  最后,当然要找一位有经验的收房专家做伴。如果身边有位懂房地产、建筑、法律或曾经买过房、收过楼验过房的专家或朋友帮忙,可以大大减少收房验房细节上的疏漏。找多些人一起收房,附带要准备的还有度量用的尺子,以及矿泉水、面包等饮料与点心,还有面巾纸,以备收房时东奔西走又排队又爬窗,又要与发展商争论,脚酸腿疼口干肠饿又没有能量补充。

       

       收房注意事项三:查看“三书一证一表”

  
  “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》;
  
  “一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》;
  
  “一表”是指《竣工验收备案表》。
  
  1、《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证;
  
  2、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证;
  
  3、《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料,是开发商必须对楼盘负责的标记文件。
  
  这三份文件是楼盘通过验收,经过国家有关部门权威认可的标记,是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未 经验收时就发出收房通知单,如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件,根据契约自由、自治的原则,一旦签了字,就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。
  
  4、《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。
  
  5、《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标,如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。
  
  因此,购房者收房前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”,确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有证件齐全了,你才能签署入住单,收房。

       

        收房注意事项四:收房过程陷阱提示

  
  陷阱一:收房时限
  
  发展商约定的收房时限一般在收房通知书寄出30天内,按有关规定,如购房者在约定时间内没有到指定地点办理有关手续,则一般视为发展商已实际将该房交付买家使用,买家应从通知单的最后期限之日起,承担所有购房风险责任及税费。收房通知书一般以挂号信方式寄出。
  
  对策:购房者在购房时切记要写清楚地址(一定要容易接收并能保障亲自签收的地点),如合同约定的收房期恰遇上购房者出差等,可通过电话或者亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的,可以书面形式委托亲友、律师帮忙,也可及时与发展商联系,商议另行约定时间,并有书面形式确认。
  
  陷阱二:证件不齐要交房
  
  “三书一证一表”不齐全,特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,往往因为楼盘整体建筑为完成而根本无法验收。而为尽快回笼资金等原因,发展商有急于交楼,问题往往因此而起。
  
  对策:遇到这种情况,购房人可选择不收房,如果确实被要求收,也要在相关文件,如《住户验收交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《XX表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。
  
  陷阱三:巧立名目的收费
  
  虽然物价局已对入住费的相关费用有明文规定,《商品房销售管理办法》也对发展商样板间及附送物品等有较明确行文,但发展商往往在签合同同时对购房者大加承诺,而到收房入住时有巧立名目乱收费用。
  
  如天河的张生看楼时发展商在样板间的门上贴出说明,明示此门“随楼附送”,签合同时,张先生没有将这件小事写进合同附件。结果收房时,开发商未装防盗门却提出要收防盗门安装费,理由是门确实附送了,但锁是具备防盗功能的进口货,因此要收费,且他们的收费也符合物价局的标准,发展商把无理的事情说得似乎头头是道。王小姐在楼盘的认购须知单里看到,发展商明确标出了入住收费的价格,其中一箱收售费让王小姐甚为不解,售楼小姐明明说可视对讲系统是赠送的,但收房时却要叫3500元的开通费。还有物价局明文规定的邮箱不列入收费项目,而发展商解释说邮箱作为小区的一项配套是不收费,但要交400元购买长期所有权。
  
  对策:发展商的解释无非都是玩文字游戏,订合同时最好请律师帮你逐个分析各项收费条款,少花冤枉钱,另外,收房时也要不怕麻烦,与发展商据理力争,不该交的钱坚决不交,必要时可向物价局,房管局投诉,向新闻媒体曝光,更好保护自己利益。

         

    收房注意事项五:查房验楼有技巧

  
  ●户外环境要看清,面积仔细量
  
  首先要看房子是否经过政府部门验收备案。一般规范的发展商在交房前都要给购房人提供政府部门的验收备案表和面积实测文件,购房人应该了解一下交房面积和一开始所签合同中的面积是否有误差,该误差是否可以接受。据《商品房销售管理办法规定》,如面积误差比绝对值在正负0.06%(含0.06%)的购销双方不作任何补偿,0.06%(含0.06%)至3%以内(含3%)的,据实结算房价款,超出3%的,买房人有权退房。买家如对房屋面积有疑问,可先自行测定房内面积,确有问题,再请房地产测绘机构测绘,以其认定的房屋建筑平面图为准。
  
  ●地面需平坦无裂漏
  
  如是未装修地面,地面应光整、起伏小。可在室内地面上薄铺一层水,若水向一面聚集,说明地面有倾斜。如是已铺砖地面,要看地面砖灰缝大小是否均匀;看地面砖拼接线的曲、直程度,拼接线要整齐笔直;另外,还要看每块地面砖是否粘牢,地板下是否空心。具体办法是用一木槌轻敲地面砖,如出现空洞声响,说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够,地面砖部分面积下面是虚空的。
  
  ●墙体和墙面,笔直均匀是关键
  
  检查墙角,墙体转角线是否笔直;带个卷尺量一下层高、量一量房子是否方正,用三角尺测量墙角直角的准确度及均匀度;查一查墙脚部分硬度是否高于墙面,地否平整,是否在一个平面上。墙脚的高度以12~15公分为宜,色彩最好与地面相同。不同等级的建筑,其墙面处理也不同。墙面处理方式有:抹灰、喷塑、贴墙纸。贴墙布等。对于抹灰,可从侧面看墙上的印迹是否均匀,若墙面上留有较大、较租的颗粒或印迹大,说明质量低。喷塑的要看墙面的整体性,色点大小应均。查看墙纸、墙布是否有气泡,纸与纸,布与布的交接处是否平整。
  
  ●门窗材质挺重要
  
  首先看户门是否与发展商的承诺相符包括功能、品牌、材质,注意户门周边密闭性是否好,如果门框间缝隙较大,应该要求调整,试试锁头是否好用;看门开启是否自如,关闭严不严。要注意窗玻璃的材质、厚度是否符合承诺,有没有双玻改单玻,有无残缺。窗户的密封性要好,注意窗台有无渗水,窗底部滑道是否平滑。纱窗往往是购房人容易忽略的,但入住后自配纱窗往往麻烦且不易配套,最好能在收房时解决。
  
  ●设备要齐全
  
  业主可检测给水管、排水管是否通畅,管道是否已具有锈迹,气管是否接通,灯头、插座是否有电。对于附送设备的性能,消费者应根据建筑设计和设备说明书,逐一检查。如对于空调,可先设置温度然后到建筑内各部分实测温度,检验其吻合程度。对于烟感器、温感器,可局部改变建筑室内的烟度和温度,看这些设备在标准的烟度、温度下是否报警。
  
  ●插孔探头要点清
  
  如今新建商品房住宅往往配有各种线路插孔,一般性用电与大家电的用电采用了不同的线路和插孔,另外,还配有电视、宽带网络的插孔,很多小区配备了可视对讲、窗磁、门磁、家庭保安自动控制系统等,购房人应对照合同将其一一点清,并分清其用途,特别注意厨、卫、洗衣间、露台上的电插孔应该是带盖的防水插孔。如果是毛坯房,应该看看已安装的插孔面板是否为墙面装修作了预留。当然了,还要查一查电制板有没有堵塞或崩裂,有没电力供应。
  
  ●顶棚要结实
  
  住宅的顶棚构造一般较简单,消费者可检查吊柜是否结实,上下取物是否方便。给、排水管道、空调送风管、电线网等的处理是否合理。顶棚支撑在上面吊下的构架上。消费者应看构架是否结实,顶棚上的灯具是否完好,各送风口是否均有风。
  
  ●厨卫重点是防水
  
  厨卫中最关键的是墙面、地面防水的质量。最后做一次24小时闭水试验,看是否漏水。
  
  卫生间要注意查看天花有无水渍,地漏排水是否顺畅,地面是否存水或向房间外渗水,洗手盆及浴缸排水是否顺畅,坐厕把手与水龙头等能否灵活操作。厨房应查看厨柜有无损坏,柜门是否开关自如;煤气喉是否安装妥当,有没破裂,炉具有没刮花;检查水、电、煤气表的度数是否由零度开始,排水位是否够斜、有无淤塞,水龙头有没破裂、上、下水、灶具排烟是否通畅;瓷砖质量、铺砌款式及位置是否按照购房合同的说明,墙身磁砖是否够1.5米高;随楼附送的家电是否齐全;各种设备的生产厂家、品牌、规格、型号、件数是否与契约内相符,等等。
  
  ●裂缝千万别放过
  
  在查看墙面、梁柱、阳台时,要注意是否有裂缝。如果梁上或阳台与建筑主体连接处有结构性裂缝,则比较危险,如果是由材料或工艺引起的裂缝,应该要求开发商进行补修,一般这类裂缝不会发生安全问题。

       


  卷尺:测量层高,检验房子是否正方。
  
  电笔:这点我就不必多说——带一只电笔逐个试一下室内电源是否全部完好畅通,发现问题就要马上要求开发商进行维修,等到收了房、家具进场之后才发现问题的话维修起来就麻烦多了。
  
  直角尺:直角尺是检验门框、窗角、墙体与地面的垂直角度等区域的利器,走到应该是直角的地方就用直角尺摆一下,任何变型、错位都逃不过你的眼睛。除此之外,直角尺还是检验窗台是否水平的宝贝呢!
  
  标记笔与贴纸:在发现问题的地方要用标记笔或贴纸做个记号,最好再做个编号说明具体问题。这样不但可以让维修工人更加明白你的意图,也可以让自己二次验房时不至于遗漏对维修工程的检查。
  
  记录本:虽然验房时开发商都会提供维修单,但我们最好还是自己准备一个记录本来讲验房时所发现的问题一一记录下来为好。除此之外最好将陪同验房的工作人员的姓名与联系方式一同记录,以便随时保持沟通。

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