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更换物业

发布时间:2014-02-21  来源:  点击:

  2013买房注意事项之如何更换物业
  很多人觉得买完房子,最大的问题就解决了,其实你还有一个很重要的问题没有考虑—入住。购房者买房只完成了第一步,接下去的是入住,这是一个长期存在,在某种程度上来说,这比买房更重要。因为物业服务好坏与否直接关系到购房者的居住感受和所购物业今后的增值潜力。如果小区业主对物业公司的服务不满意,想更换一家物业公司该怎么办?

  

        更换程序的合法性

  小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益,负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团。所以要更换小区物业必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜,要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会,形成决议,使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。

  律师介绍,依据《物权法》相关规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会,由业主委员会与物业服务公司签订《业主管理规约》和《物业服务合同》,由业主委员会出面来维护广大业主的合法权益。业主们如果认为物业公司侵害了自己的权益或对物业公司的服务有所不满,可以由小区业主委员会向物业公司提出交涉;协商不成,业主可以向房管部门和物业管理部门投诉;如果大部分业主对物业公司不满,可以通过业主委员会解聘物业公司。

  业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。当物业管理委托合同所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业时,可以由业主委员会根据物业管理委托合同的约定直接进行,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉,进行具体运作之后,解除与物业管理企业的合同。

         业主大会应当在招标前决定以下事项:授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;确定采取公开招标或邀请招标方式;授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人、物业服务价格和服务水平。律师还表示,业主委员会在招标前应到项目所在地住建局备案。备案时,应提交以下资料:业主大会决议、招标公告或者投标邀请书、招标文件以及法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的,还应提交双方签订的委托书。

  

        取得多方面的支持

  调和相关单位的关系,包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系,对于顺利更换,尤为重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顾问、财务顾问提供的专业支持。还有政府主管部门提供的政策支持、指导。

  对更换物管企业各方面工作进行交接设计

  物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作,为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据,首先应召开产权人大会并做好保密工作,防止过渡期出现管理真空,同时也应避免出现有关财务账务修改和资金转移,使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办,取得指导和支持。原物管的撤出是非常困难的,如发生拒不交出物业的情况,需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作,精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化,把有损于产权人、使用人利益的几率降到最低。

  

         交接内容

  交接中涉及的内容繁多:设计方案,配套设施,运行记录,外网联络,固定资产,管理费余额及管理基金等等。

  1、工程交接:由专业人员分成电气、暖通、土建等小组,参照国家及行业标准、规范及设计要求,对接收工作内容中各条款逐项核对,确保各项指标符合标准。

         2、财务交接:在正式交接之前,双方做好充分的准备,业务对口交接。

  3、文档交接:文档中重点文件为各项法律和承诺性文本,做好签收归档工作。

  4、其它交接:包括岗位交接,人事安排,劳动关系等等,做好确认签字工作。

  

         防范风险,避免业主或使用人工作、生活受到影响更换物管企业的过程中,经常出现的“风险”有5种情况:

  (1)原物管企业拒不退出,导致新物管企业难以进入。

  (2)原物管企业提出高额外补偿。

  (3)交接不配合,导致物业管理工作无法延续。

  (4)因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。

  (5)引发法律诉讼。引发法律诉讼不是坏事,但在客观上给交接工作造成波折。

  物业行业的发展在北京不足十年,诸多不规范之处也是事实,更换物业管理公司的行为尚处刚刚“破土”之际,其欠规范就更属必然,就目前的更换物管公司一事,还是要根据不同的问题,进行个案研究,区别对待。相信,随着不断的探索、积累、交流,行业发展过程中的一些问题将随行业一道步入理性、规范之路。

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